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一、2006年我省房地产市场土地供应情况分析
1、全年房地产用地供应情况分析
房地产用地供应总量有所减少。2006年全省房地产用地（包括商服用地和住宅用地）供应总量为2387．52公顷，比上年减少1 3．49％。其中，商服用地面积为642．94公顷，比上年减少24．48％；住宅用地面积为1744．58公顷，比上年减少8．58％。
供应结构变化显著。新增规模得到控制，存量比率大幅提高，2006年全省房地产用地供应总量中存量土地面积达1707．91公顷，占71．53％，比上年提高8．87个百分点。住宅用地供应比重小幅上升，占全年房地产用地供应总量的73．07％，比上年上升了3．92个百分点。在住宅用地中，普通商品房用地供应比重下降，经济适用房用地和其他住房用地（包括安居房和廉租房）供应比重上升，2006年全省普通商品房用地供应面积为1 744．58公顷，占住宅用地供应总量的53．49％，比上年下降了16．89个百分点；经济适用房用地供应面积147．68公顷，占住宅用地供应总量的8．47％，比上年上升近3．97个百分点；其他住房用地供应面积为663．73公顷，占住宅用地供应总量的38．04％，比上年上升了12．95个百分点；别墅、高档公寓用地停止供应。
市场配置比率提高，价格水平稳中有升。2006年我省进一步加大了土地招拍挂力度，土地资源市场化配置得到加强。全省房地产用地供应总量中招拍挂出让的比率为74．03％，比上年提高了15．37个百分点；其中，商服用地和普通商品房用地招拍挂比率分别达到了94．29％、99．97％。全省房地产用地平均出让单价为465．19元／平方米,比上年上涨了11．29％。其中，商服用地出让单价为432．33元／平方米，比上年下降了9．54％(主要是受供应地块的区位、面积等影响)；普通商品房用地出让单价为530．83元／平方米，比上年上涨了29．05％；其他住房用地出让单价为395．42元／平方米，比上年上涨了2．53％。
2、各季度房地产用地供应情况对比分析
房地产用地供应总量年内变化趋势与上年相似，受国家宏观调控影响不明显。2006年全省房地产用地供应量以第一季度最少仅248．37公顷，占全年的10．40％；第三季度最多为671．91公顷，占全年的32．78％；第二季度和第四季度分别居第三、第二。房地产用地供应总体上呈现逐季上升的趋势，并集中在后三个季度(如下图所示)。
我省2005、2006年各季度房地产用地供应情况对比图
普通商品房用地供应时序特征发生了巨大的变化。2005年我省普通商品房用地供应高峰集中在下半年即第三和第四季度，占全年供应总量的62．57％；而2006年则集中在第二和第四季度，其中，第二季度的供应量为342．33公顷，数全年最高，第三季度反差最大，供应量较2005年减少了56．43％，形成了一个明显的低谷(如下图所示)。
我省2005、2006年各季度普通商品房用地供应情况对比图
由此可见，房地产新政的出台和实施对我省普通商品房用地供应产生了明显的影响。由于国办发[2006]37号规定：“2006年6月1日起，凡新审批、，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。于是许多开发商抢在6月1日前拿地，导致第二季度出现了用地高峰。6月1日以后，大多数开发商持观望态度，房地产用地市场一度降到冰点，门庭冷落。(在6月26日举行的长沙市国土资源交易大会上，长沙市国土局总共推出14宗土地，最终有6宗土地因无人报价而流拍)。到第四季度政策逐步明朗，用地需求开始大幅回升，普通商品房用地供应量达301．61公顷，比第三季度增长了61．90％，但较2005年同期仍减少了27．79％。
经济适用房用地供应规模快速增长，趋势明显。2006年1．4季度全省经济适用房用地供应规模呈二次曲线加速上升，与2005年相比，趋势性更加明显(如下图所示)。其中，第
一季度的供应量为4．00公顷，与上年同期相当；第二季度为25．92公顷，比上年同期减少40．08％；第三季度为5 1．07公顷，比上年同期增加了近3倍；第四季度为83．85公顷，比上年同期增加了1-3倍。第三、四季度全省经济适用房用地供应规模成倍增长，体现了我省积极贯彻‘国六条’精神，抓好经济适用住房建设的工作成效。
我省2005、2006年各季度经济适用房用地供应情况对比图
普通商品房用地出让价格呈波动下降趋势。第一季度最高为738．24元／平方米，第四季度最低为426．37元／平方米。在“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房"政策的指导下，2006年后三个季度我省普通商品房用地成交价格逐步向低水平段发展，并慢慢地趋向稳定。
二、2007年我省房地产用地供需形势及价格走势分析
1、受宏观调控的影响，政府一级市场房地产用地供应将继续紧缩。从2006年全省房地产用地的供应情况来看，虽然房地产用地在建设用地供应总量中占的比重有所提高，但其供应面积却呈下降趋势。而且国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》（国土资电发[2006]1 7号）明确规定：各地必须严格执行土地利用总体规划和年度计划，控制建设用地规模；从严从紧控制新增建设用地。由此，预计2007年我省房地产用地供应量将与2006年持平或略有下降。
2、开发商囤多用少，房地产市场不会出现土地紧缺局面。据我厅与统计局联合统计数据显示，目前我省待开发的房地产用地面积达2223．17公顷，相当于全省普通商品住宅
开发三年的用地量。因此，即便在政府一级市场房地产用地供应大幅度减少的情况下，2007年我省房地产市场也不可能出现用地紧缺的局面。
3、在限房价竞地价政策的指导下，住宅用地价格将保持平稳上升。为了落实国办37号文件精神，国土资源部提出了“限房价、限套型、竞地价”的房地产用地供地政策。地价是房价的一个重要组成部分，当房价受到限制时，开发商为了追求最大利润，必然选择向环境优良、交通便利、土地价格低廉的城市外围地区发展。从2006年后三季度全省普通商品房用地成交价格来看，这一趋势已非常明显。由此推测，2007年我省住宅用地供应价格总体趋势将保持平稳，价格水平将在2006年的基础上合理增长。
三、对策建议
1、加强土地供应计划管理，合理调控房地产市场土地供应。根据土地利用总体规划和土地利用年度计划，结合地方房地产市场发展形势，制定和执行房地产用地供应计划，合理确定房地产用地供应规模和结构，增加土地参与宏观调控的能力，保障我省房地产业的健康发展。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，可以适当提高或调整居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设用地供应量。继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。
2、建立节约和集约用地新机制，积极盘活土地存量。健全完善城镇存量建设用地动态监测制度；研究制定相关政策措施，鼓励城镇内部存量和低效利用土地进入市场，鼓励房地产开发企业合理提高土地利用率，增加土地有效供给；进一步加强对房地产用地开发过程的监管，有效遏制土地闲置和低效利用。
3、加强土地价格管理。加大工作力度，确保城镇地价分析制度的实施，完善城镇地价动态监测体系，全面、及时、准确的把握土地市场价格走势；开展新一轮基准地价更新工作，保持基准地价水平的现势性，为政府对土地供应调控和决策提供科学依据，充分发挥土地价格的杠杆作用，正确引导房地产开发投资及住房消费。
4、加强土地出让合同执行情况的监督检查。受让人必须严格按照国有土地使用权出让合同的约定开发建设。对不按出让合同约定的普通商品房开发用地的容积率、套型限制、开工时间、竣工时间，及经济适用住房(用地)的销售对象、销售价格限制等约定进行开发建设和销售的，在有关部门依法处罚的基础上，国土资源管理部门要依照合同约定追究其违约责任，以保证政府供应的土地能够及时转化为中低价位、中小套型的普通商品住房供应。
5、加强土地执法力度，规范土地市场秩序。严格土地审批程序，对不符合土地利用总体规划和土地供应计划的房地产项目，一律不得批准供地；对已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。加强房地产开发用地的清理检查工作，有效防止房地产开发商非法买卖和囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
6、建立扣完善土地市场信息系统扣信息披露制度。加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。目前的工作重点是完善城镇地价动态监测体系，建立城镇存量土地和房地产用地动态监测体系，并运用现代信息技术搭建网络公示平台，定期向社会发布监测信息。
省国土资源厅
二00七年一月十八日 | 
