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| 99．世界上什么也不能代替执着。天分不能，有天分但一事无成的人到处都是：聪明不能，人们对一贫如洗的聪明人司空见惯，教育不能，世界上有教养但到处碰壁的人多的是。唯有执着和决心才是最重要的。记住：最先亮的灯最先灭。不要做一日之星。执着才能长久。
1OO．一个人到了年老的时候，又穷又苦，那并不是那个人以前做错了什么，而是他什么都没有做。
成功销售=积极的心态+专业知识和技巧+良好的服务 |
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给置业顾问的100个忠告
1．对置业顾问来说，销售学知识无疑是必须掌握的，没有学问作为根基的销售，只能视为投机，无法真正体验销售的妙趣。
2．一次成功的推销不是一个偶然发生的故事，它是学习、计划以及一个置业顾问的知识和技巧运用的结果。
3．推销完全是常识的运用，但只有将这些为实践所证实的观念运用在"积极者"身上，才能产生效果。
4．在取得一鸣惊人的成绩之前，必先做好枯燥乏味的准备工作。
5．推销前的准备、计划工作，决不可疏忽轻视，有备而来才能胜券在握。准备好推销工具、开场白、该问的问题、该说的话、以及可能的回答。
6．事前的充分准备与现场的灵感所综合出来的力量，往往很容易瓦解坚强对手而获得成功。
7．最优秀的置业顾问是那些态度最好、商品知识最丰富、服务最周到的置业顾问。
8．对与公司产品有关的资料、说明书、广告等，均必须努力研讨、熟记，同时要收集竞争对手的广告、宣传资料、说明书等，加以研究、分析，以便做到"知己知彼"，如此才能真正知己知彼．采取相应对策。
9．置业顾问必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志，尤其必须每天阅读报纸，了解国家、社会消息、新闻大事，拜访客户时，这往往是最好的话题，且不致孤陋寡闻、见识浅薄。
10．获取订单的道路是从寻找客户开始的，培养客户比眼前的销售量更重要，如果停止补充新顾客，置业顾问就不再有成功之源。
11．对客户无益的交易也必然对置业顾问有害，这是最重要的一条商业道德准则。
12．在拜访客户时，置业顾问应当信奉的准则是"即使跌倒也要抓一把沙"。意思是，置业顾问不能空手而归，即使推销没有成交，也要让客户能为你介绍一位新客户。
13．选择客户。衡量客户的购买意愿与能力，不要将时间浪费在犹豫不决的人身上。
14．强烈的第一印象的重要规则是帮助人们感到自己的重要。
15．准时赴约--迟到意味着："我不尊重你的时间"。迟到是没有任何借口的，假使无法避免迟到的发生，你必须在约定时间之前打通电话过去道歉，再继续未完成的推销工作。
16．向可以做出购买决策的权力先生推销。如果你的销售对象没有权力说"买"的话，你是不可能卖出什么东西的。
17．每个置业顾问都应当认识到，只有目不转睛地注视着你的客户．销售才能成功。
18．有计划且自然地接近客户．并使客户觉得有益处，而能顺利进行商洽，是置业顾问必须事前努力准备的工作与策略。
19．置业顾问不可能与他拜访的每一位客户达成交易，他应当努力去拜访更多的客户来提高成交的百分比。
20．要了解你的客户，因为他们决定着你的业绩。
21．在成为一个优秀的置业顾问之前，你要成为一个优秀的调查员。你必须去发现、去追踪、去调查，直到摸准客户的一切，使他们成为你的好明友为止。
22．相信你的产品是置业顾问的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的商品没有信心，你的客户讨它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说眼，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。
23．业绩好的置业顾问经得起失败，部分原因是他们对于自己和所推销产品有不折不扣的信心。
24．了解客户并满足他们的需要。不了解客户的需求，就好象在黑暗中走路，白费力气又看不到结果。
25．对于置业顾问而言，最有价值的东西莫过于时间。了解和选择客户，是让置业顾问把时间和力量放在最有购买可能的客户身上，而不是浪费在不能购买你的产品的人身上。
26．有三条增加销售额的法则：-是集中精力于你的重要客户，二是更加集中，三是更加更加集中。
27．客户没有高低之分，却有等级之分。依客户等级确定拜访的次数、时间，可以使置业顾问的时间发挥出最大的效能。
28．接近客户一定不可千篇一律公式化，必须事先有充分准备，针对各类型的客户，采取最适合的接近方式及开场白。
29．推销的机会往往是--纵即逝，必须迅速、准确判断，细心留意，以免错失良机，更应努力创造机会。
30．把精力集中在正确的目标，正确地使用时间及正确的客户，你将拥有推销的老虎之眼。
31．推销的黄金准则是"你喜欢别人怎样对你，你就怎样对待别人"；推销的白金准则是"按人们喜次的方式待人"。
32．让客户谈论自己。让一个人谈论自己，可以给你大好的良机去挖掘共同点，建立好感并增加完成推销的机会。
33．推销必须有耐心，不断地拜访，以免操之过急，亦不可掉以轻心，必须从容不迫，察颜观色，并在适当时机促成交易。
34．客户拒绝推销，切勿泄气，要进一步努力说服客户，并设法找出客户拒绝的原因，再对症下药。
35．对客户周围的人的好奇询问，即使绝不可能购买，也要热诚、耐心地向他们说明、介绍。须知他们极有可能直接或间接地影响客户的决定。
36．为帮助客户而销售，而不是为了提成而销售。
37．在这个世界上，置业顾问靠什么去拨动客户的心弦?有人以思维敏捷、逻辑周密的雄辩使人相信：有人以声情并茂、慷既激昂的陈词去动人心扉。但是，这些都是形式问题。在任何时间、任何地点，去说服任何人，始终起作用的因素只有-个：那就是真诚。
38．不要"卖"而要"帮"。卖是把东西塞给客户，帮却是为客户做事。
39．客户用逻辑来思考问题，但使他们采取行动的则是感情。因此，置业顾问必须要按动客户的心动钮。
40．置业顾问与客户之间的关系决不需要微积分那样的公式和理论，需要的是今天的新闻呀、天气呀等话题。因此，切忌试图用单纯的道理去让顾客动心。
41．要打动顾客的心而不是脑袋，因为心离顾客装钱包的口袋最近了。
42．对客户的异议自己无法回答时，绝不可敷衍、欺瞒或故意回避。必须尽可能答复，若不得要领，就必须尽快请示领导，给客户最快捷、满意、正确的答案。
43．倾听购买信号，如果你很专心在听的话，当客户已决定要购买时，通常会给你暗示。倾听比说话更重要。
44．推销的游戏规则是：以成交为目的而开展的一系列活动。虽然成交不等于一切，但没有成交就没有一切。
45．成交规则第一条：要求客户购买。然而，71％的置业顾问没有与客户达成交易的原因就是，没有向客户提出成交要求。
46．如果你没有向客户提出成交要求，就好象你瞄准了目标却没有扣动扳机。
47．在你成交的关头你具有坚定的自信，你就是成功的化身，就象一句古老的格言所讲："成功出自于成功"。
48．如果置业顾问不能让客户签订单，产品知识、销售技巧都毫无意义。不成交，就没有销售，就这么简单。
49．没有得到订单并不是一件丢脸的事，但不清楚为什么没有得到订单则是丢脸的。
50．成交建议是向合适的客户在合适的时间提出合适的解决方案。
51．成交时，要说服客户现在就采取行动。拖延成交就可能失去成交机会。一句推销格言就是：今天的订单就在眼前，明天的订单远在天边。
52．以信心十足的态度去克服成交障碍。推销往往是表现与创造购买信心的能力。假如客户没有购买信心，就算再便宜也无济于事，而且低价格往往会把客户吓跑。
53．如果未能成交，置业顾问要立即与客户约好下一个见面日期-如果在你和客户面对面的时候，都不能约好下-次的时间，以后要想与这位客户见面可就难上加难了。你打出去的每一个电话，至少要促成某种形态的销售。
54．置业顾问决不可因为客户没有买你的产品而粗鲁地对待他，那样，你失去的不只是一次销售机会，而是失去一位客户。
55．追踪、追踪、再追踪，如果要完成一件推销需要与客户接触5至10次，那你不惜一切也要熬到那第10次。
56．与他人(同事及客户)融洽相处。推销不是一场独角戏，要与同事同心协力，与客户成为伙伴。
57．努力会带来运气，仔细看看那些运气很好的人，那份好运是他们经过多年努力才得来的，你也能像他们一样好过。
58．不要把失败归咎于他人，承担责任是完成事情的支柱点，努力工作是成事的标准，而完成任务则是你的回报(金钱不是回报--金钱只是圆满完成任务的一个附属品)。
59．坚持到底，你能不能把"不"看成是一种挑战，而非拒绝?你愿不愿意在完成推销所需的5至 10次拜访中坚持到底?如果你做得到，那么你便开始体会到坚持的力量了。
60．用数字找出你的成功公式，判定你完成一件推销需要多少个线索、多少个电话、多少名潜在客户、多少次会谈、多少次产品介绍，以及多少回追踪，然后再依此公式行事。
61．热情面对工作，让每一次推销的感觉都是：这是最棒的一次。
62．留给客户深刻的印象，这印象包括一种创新的形象、一种专业的形象。当你走后，客户是怎么描述你呢?你随时都在给他人留下印象，有时候暗淡，有时候鲜明；有时候是好的，有时未必。你可以选择你想留给人的印象，也必须对自己所留下的印象负责。
63．推销失败的第一定律是：与客户争高低。
64．最高明的对应竞争者的攻势，就是风度、商品、热诚服务及敬业的精神。最愚昧的应付竞争者的攻势，就是说对方的坏话。
65．置业顾问有时象演员，但既已投入推销行列，就必须敬业、信心十足，且肯定自己的工作是最有价值和意义的。
66．自得其乐，这是最重要的一条，如果你热爱你所做的事，你的成就会更杰出。做你喜欢做的事，会把喜悦带给你周围的人，快乐是有传染性的。
67．业绩是置业顾问的生命，但为达成业绩，置商业道德于不顾、不择手段，是错误的。非荣誉的成功，会为未来种下失败的种子。
68．置业顾问必须时刻注意比较每年每月的业绩波动，并进行反省、检讨，找出症结所在：是人为因素、还是市场波动?是竞争者的策略因素，还是公司政策变化?等等，才能实际掌握正确状况，寻找对策，以完成任务，创造佳绩。
69．销售前的奉承不如销售后的服务，后者才会永久地吸引客户。
70．如果你送走一位快乐的客户，他会到处替你宣传，帮助你招徕更多的客户。
71．你对老客户在服务方面的"怠慢"正是竞争对手的可乘之机。照此下去，不用多久，你就会陷入危机。
72．我们无法计算有多少客户是因为一点点小的过失而失去的，忘记回电话、约会迟到、没有说声谢谢、忘记履行对客户的承诺等等。这些小事正是-个成功的置业顾问与一个失败的置业顾问的差别。
73．给客户写信是你与其他置业顾问不同或比他们好的最佳机会之一。
74．据调查，有71％的客户之所以从你的手中购买产品，是因为他们喜欢你、信任你、尊重你。因此，推销首先是推销你自己。
75．礼节、仪表、谈吐、举止是人与人相处的好坏印象的来源，置业顾问必须多在这方面下功夫。
76．服装不能造就完人，但是初次见面给的人印象，90％产生于服装。
77．第一次成交是产品的魅力，第二次成交则是服务的魅力。
78．信用是推销的最大本钱，人格是推销最大的资产，因此置业顾问可以运用各种策略和手段，但绝不可以欺骗客户。
79．在客户畅谈时，销售就会取得进展。因此，客户说话时付，不要去打断他，自己说话时，要允许客户打断你。推销是一种沉默的艺术。
80．就推销而言，善听比善说更重要。
81．推销中最常见的错误是置业顾问话太多!许多置业顾问讲话如此之多，以致于他们不会绐机会给那些说"不"的客户一个改变主意的机会。
82．在开口推销前，先要赢得客户的好感。赢得推销最好的方法就是赢得客户的心。人们向朋友购买的可能性大，向置业顾问购买的可能性小。
83．如果你想推销成功，那就一定要按下客户的心动钮。
84．据估计，有50％的推销之所以完成，是由于交情关系。这就是说，由于置业顾问没有与客户交朋友，你就等于把50％的市场拱手让人。交情是超级推销法宝。
85．如果你完成一笔推销，你得到的是佣金：如果你交到朋友，你可以赚到一笔财富。
86、忠诚于客户比忠诚上帝更重要。你可可以欺骗上帝一百次，但你绝对不可以欺骗客户一次。
87．记住：客户总是喜欢那些令人喜欢的人，尊重那些值得尊重的人。
88．在销售活动中，人品和产品同等重要。优质的产品只有在具备优秀人品的置业顾问手中，才能赢得长远的市场。
89．置业顾问赞美客户的话应当像铃铛一样摇得叮当响。
90．你会以过分热情而失去某一笔交易，但会因热情不够而失去一百次交易。热情远比花言巧语更有感染力。
91．你的生意做的越大，你就要越关心客户服务。在品尝了成功的甜蜜后，最快陷入困境的方法就是忽视售后服务。
92．棘手的客户是置业顾问最好的老师。
93．客户的抱怨应当被视为神圣的语言，任何批评意见都应当乐于接受。
94．正确处理客户的抱怨：提高客户的满意度，增加客户认牌购买倾向，丰厚的利润
95．成交并非是销售工作的结束，而是下次销售活动的开始。销售工作不会有完结篇，它只会一再"从头开始"。
96．成功的人是那些从失败上汲取教训，而不为失败所吓倒的人，有一点置业顾问不可忘记，那就从从失败中获得的教训，远比从成功中获得的经验更容易牢记在心。
97．不能命中靶子决不归咎于靶子。买卖不成也决不是客户的过错。
98．问一问任何一个专业置业顾问成功的秘诀，他一定回答：坚持到底。
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| 命运强奸趣论 |
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[ 2007-3-2 17:12:00 | By: swift hung ] |
| 命运就像强奸，你反抗不了就要学会享受. 工作就像轮奸，你不行了别人就上. 生活就像自慰，什么都得靠自己双手 学习就像嫖娼，出完钱后又出力 工资就像例假，一月不来你就傻眼 谈判就像口交，费尽了口舌也就那点收获 捐款就像发情，一想起来马上就要 奖金就像阴毛，掉的要比长的多 领导就像阴道，总是欺软怕硬 开会就像乱伦，搞不清谁该搞谁 兄弟像避孕套，捅多大的娄子都帮你兜着 |
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| 一个男人把一个少女关在房间里，意图不轨，然后……
1.如果少女接听了一个电话并突然消失，这是一部科幻片；
2.如果少女这时面向镜头说：“当那个男人离我只有0.04公分……”这是一部搞笑片；
3.如果少女爱上了这个男人，这是一部社会伦理片；
4.如果男人最后一刻还是放了少女，这是一部人文道德片；
5.如果少女变成了怪兽，这是一部美国KB片（带科幻）；
6.如果男人变成了怪兽，这是一部日本KB片（带色情）；
7.如果谁也没有变成怪兽，只是音乐突然变得很急促，这是一部中国KB片（带广告）；
8.如果少女对这个男人进行世界观和人生观的说教并成功感化他投案自首，这是一部中国大陆片；
9.如果少女边摇晃着染成红色的头发边骂骂咧咧的大声问男人是哪条道上混的，这是一部港产片；
10.如果少女开始哭哭啼啼、哼哼唧唧、吵吵闹闹，而且这个无谓的镜头持续20分钟以上，这是一部台产片；
11.如果少女之后怀孕并产下一个私生子，多年以后私生子和生父的后代之间发生了感情和生意上的故事，这是一部新加坡片；
12.如果救她的英雄马上赶到，这是一部动作片；
13.如果救她的英雄过几分钟才赶到，这是一部限制级片；
14.如果救她的英雄一直没有来，这是一部三级片；
15.如果救她的英雄最后来了，却加入了这个男人的行列，那么很不幸，这是一部A片；
16.如果少女引吭高歌，男人跟着跳hip-hop的热舞，这是小甜甜布兰妮的最新MTV；
17.如果男人开始仔细讲解身体各个器官的名称和功能，这是一部科教片；
18.如果男人与少女发生搏斗，少女从7楼窗户纵身向下一跃，这是一部新闻记录片；
19.如果少女掏出一支小型喷雾器放倒了男人并向观众展示其品牌，这是一部广告片；
20.如果少女微笑着答应这个男人并对这个男的提出了一些政治上的要求，这是一部…… |
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| 人面桃花别样红 |
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[ 2006-8-29 9:31:00 | By: swift hung ] |
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项目定位为景观豪宅公寓
（一）合并前的平面图，每套户型为小于90平米的两房两厅，一层三户两梯
（二）通过上下左右打通合并，将三套70-90平米的小户型合并为一套200平米的大户型
（三）合并后的立面示意图
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| 营销策划（小说） |
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[ 2006-8-28 13:46:00 | By: swift hung ] |
| 一宣忠的创意工作室开办了已有半年，正经的生意没几个，可竟来一些莫名其妙，甚至是啼笑皆非的业务。这不，刚一上班，一位衣冠不整，蓬头垢面的老哥就堵上门来。“您有什么事吗？”“您是宣经理吧，我想请您帮我策划策划。”“您是做什么的呢？”“说来惭愧，我以前也是个老板，做生意赔了，房子也抵了，老婆也跑了，干老板多年，除了有点脾气，什么本事也没有，现在只好乞讨为生，不过现在乞讨这个行业，门槛太低，竞争太激烈。想让您帮我出出主意，提高一下我的乞讨业绩”“你都混成叫花子了，还讲究什么业绩。”“人即使再落魄，也得精益求精，追求卓越吧。”“那好吧，就冲你这精神，我也接你这活了。”那人很高兴“我现在没钱付给您咨询费，等我挣了钱，我再给你，您看我现在应该怎么办？”宣忠思考了一下“您看，您要在乞讨业有所建树。就得先有个品牌。您贵姓？”“姓李。”“叫花李，你看这个名字还可以吧？”“不错不错，挺好听。”“你有没有固定经营场所？也就是你有没有固定乞讨的地方？”“有啊，我一般上午在人民广场，那人多，上午站累了，下午，我就去散散步，顺便捡捡破烂。我干乞讨这个职业，虽然被人瞧不起，但也属于自由职业者。”“叫花李，我给你一个建议，你一定要走专业化道路，不要又乞讨又捡破烂，你只有把你的乞讨这个主业做大做强之后，才能多元化经营。况且，又干这个，又干那个，品牌不够集中。”“是，是，我以前就是这样搞死的。”“你呢，以后每天就在人民广场守着，手里拿个碗，碗里先放上个块八毛的，在你前面，立个牌子，上面写上“叫花李”。这样你就与其他乞讨人员不一样了，你已经有了自己的品牌。”宣忠喝了口水，接着说：“有了自己的品牌，这还不够，你必须在乞讨方式与竞争者区别开来，你必须差异化经营。让别人觉得你有个性，有特色，就是和别人不同。”“以后不管什么人给你钱，你只许收人家五毛。你还像过去一样，面对熙熙攘攘的人流，拿个碗，伸向人群，嘴里做着广告：行行好吧！行行好吧！”我估计大多数人连看你一眼都不看，躲着就过去了。你别泄气，这是正常现象，不要奢望把所有的人都变成你的客户。记住了，我们只为一部分人服务，要找到我们的目标客户群。我相信，肯定会有些人朝你碗里扔个块八毛的，这时候，你一定要看清楚是多少钱，如果是五毛，就对人家说声谢谢。如果比五毛多，例如一块，你不要见钱眼开，赶紧把人家叫住，对人家说：“谢谢，我这里只收五毛”然后，你再找给人家五毛钱。“如果人家给的不足五毛，比如两毛，你也把人家叫住，对人家说：谢谢您的好意，我这里最低消费就是五毛，这两毛您还是拿回去吧。”叫花李有点不明白。“啊?!照你这个策划，人家给一块，找回五毛，人家给两毛还不要，我岂不要的更少了？不行不行。”“老李，不，叫花李，你听我说，你要想在乞讨业有所突破，你必须按我的话去做，刚开始是有点损失，但你和其他乞讨的不同了。你想想，当你找五毛钱给人的时候，那人是什么感觉，估计那人手里拿着那五毛钱，站在那得愣一会，“怎么回事，要钱的还带找钱的”你相信不相信，回家他就把这事宣扬出去，他会跟亲戚朋友说：人民广场有个叫花子，我给了他一块，他还找我五毛。”那个给你两毛的家伙就更惊诧了，估计当时他就得跟你翻脸“什么，你有没有搞错，你这还有最低消费？我问问你，你还是叫花子吗？”回去，他也要为你宣传：今儿个我可遇见一件怪事，人民广场有个要钱的，有个性，我给他两毛，他还不收，告诉我最低只收五毛。这些人都免费为你宣传，免费为你做口碑广告，你想想，你的知名度增加了，无形资产就增加了，现在这个年代，是注意力经济年代。你只要聚集了人气，就不愁不来钱。“真的？那我就试试”二过了两个星期，叫花李也没有再来，宣忠心里一直想知道策划的效果，于是便来到人民广场找叫花李。一进广场，老远就看到在广场一角围了一群人，挤进去一看，中间果真是叫花李。在他面前，立着一个牌子，上书：著名职业乞讨师 叫花李。旁还放着一本无家可归人员登记证。叫花李正忙着收钱，找钱。人群中有位中年妇女说“嘿，我们家那位回来跟我一说，我还不相信，天底下还有这样的叫花子，只收五毛，多了还不要，到这来一看，还真是，您看人家这个乞讨，还真够职业。” 旁边一个小伙子气不过了，“我还不相信，有人会见钱不眼开。”说着，走上前去，拿出一张一百元的大票来，递给叫花李，“看你挺辛苦的，别找了。”叫花李忙把他拉住，一边数出一堆毛票来塞给他，一边说：“谢谢大哥的好意，您也不容易，我就收您五毛，多了不收，欢迎您下次再来。”围观的人看到这场景，竟然鼓起掌来。宣忠看到这里，觉得很满意，也没和叫花李打招呼，便从人群中钻了出来。三过了两三天，一个雨天，叫花李来了。“宣经理，多谢您的策划，我现在的乞讨事业蒸蒸日上，要不是下雨，我都抽不出来空过来看你。”“老李，别客气，主要还是你自身的素质好，你本身就长了一个适合乞讨的脸，再加上经历了这么多风雨，满脸都是沧桑，稍微有点同情心的人就想给你点施舍。”“宣经理，你说也怪了，那几个和我一同在人民广场乞讨的，长的比我惨，可他们一天却要不来几个钱。”“这你就不懂了，麦当劳的老板曾经说过，不要以为麦当劳是经营快餐的，其实麦当劳是经营房地产的，通过做餐饮，把一个个好地方，都给占了。你也一样，不要以为，你是经营乞讨业的，你是经营娱乐业的。你在乞讨的同时，给大家带来新奇，带来快乐。”“真的？没想到我的工作这么崇高。”“你是赶上好时候了，要是二十年前，物质还十分缺乏，大家挣的钱只够吃饭，你要钱即使就是要出花来，也没人理你，可现在不同了，物质是丰富了，可人越来越精神空虚，总想寻求刺激，如果听说哪有个三条腿的蛤蟆，都要开车几十公里去看看。大家给你钱，不是因为你值得同情，是因为你这个行为必较有趣。”叫花李听得直点头，“我有点明白了，您是说很多人吃饱了没事，总想看个新鲜事，我要钱的方式比较奇特，所以就把大家吸引来了，”“对”宣忠见有人能听明白，说得就更来劲了“现在是眼球经济，注意力经济，谁有个性，谁有特色，谁能吸引大家的目光，谁就能把哗哗的人民币吸引来。简单的现象其实背后都蕴藏着深刻得道理!”“好，我回去继续搞我的眼球经济,娱乐产业。”四有过了两三天，宣忠正坐在办公室里，突然手机响了，看看号码，是一个陌生的号码，宣忠按了一下接听键，说“你好！”对方里传来一个有些熟悉的声音“宣总啊，我是叫花李啊”“啊？！你都买上手机了。”“信息时代嘛，我找您有要紧事，一个小报的记者要采访我，我该怎么说呀？”“这是一个好机会，一定要抓住。”宣忠喘口气接着说“你这回不要就事论事，一定要拔高自己，把自己的认识上升到一定高度。你可以这么说，虽然我干的只是低贱的乞讨业，但也要坚守行业准则，既不能私抬物价哄骗消费者，又不能胡乱降价陷入恶性竞争。”五过了几天，宣忠就在当地的一个地方性小报看到了那篇报道，题目是《一个具有职业道德的叫花子》，宣忠看完之后，心想，这个叫花李，现在已经出名了，我应该找他收点策划费。于是宣忠就来到人民广场去找他，老远就看到广场一角围了很多人，比上回人更多了。宣忠走上前去，挤进去一看，虽然地上放的牌子还是叫花李，可人已经换了一个人，“叫花李呢？”宣忠问那人。“你问我老板啊？你去百货大楼门口找他吧。”“他去那儿干嘛？”“他说要在百货大楼门口开个分店。我是他雇来的，在这看着老店。。。。”
（转载）
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一种类似复式楼、楼中楼的结构，建筑上称之为“三错层”。由于空间加高，起居室数量加多，住房面积加大，活动空间加大，给人一种真实的舒畅的“三维生活”体验。发展商的口号是：买二房享受三房，买三房享受四房。
广告语一：筑成大错，错出了全家人的生活乐趣！一层开PARTY，二层睡大觉，三层读书忙！
广告语二：错上加错，错出了现代生活的潮流！在一层会客，在二层工作，在三层休息！
广告语三：将错就错，错出了三代人的生活空间！爷爷、奶奶住一层，爸爸、妈妈住二层，我和“汪汪”住三层！（画面配字）
三错层生活·三维动感新地带
业内人士将三错房型归纳为五大特征：实用性、功能性、立体性、超越性、实惠性。以深圳世纪春城二期建筑面积103.14平方米四房二厅一卫单元为例：
步入3.9米层高的入户花园，下班回家的心情在七色的季节里荡漾。同样是3.9米的大开间客厅，宾主之间，心境开扬。双面通透的卧房，阳光透光窗幔，轻风携着芳草，缓缓而来，放飞心情，放飞梦想，每天从这里开始。
沿客厅的扶手楼梯拾级而上，就是我们要寻梦的“新大陆”———三错层动感地带！可以用作书房、画室、棋牌室、音乐间、康体室、贮物室等，自由组合，灵性自如。空间的立体效果，居家的休闲效果，栖身的健康效果，是三错层居住最直接的效果。
 非常漂亮的三错层设计 |
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| 房产策划人 |
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[ 2006-8-26 11:03:00 | By: swift hung ] |
| 在房地产项目操作中，自出现“策划”一词至今，已十载有余；形式也从最初的“点子式策划”过渡到了“执行式策划”；在商品房初初现身之时，一个出色的点子，在市场上能够吸引众人关注的眼光便能保证项目的畅销；此时，由于市场上可供选择的项目不多，整体市场呈供不应求之势；因此，一个出色的点子、一句响亮的口号便足以使得市场趋之若鹜；那个时代诞生了众多的点子大师、点子公司。随着房地产业迅猛发展，产品越来越完善，动静分区、干湿分区、厅卧厨厕四大光明……；风格越来越多样化，欧陆风格、新加坡风格、地中海风格、现代风格、后现代主义风格……；配套越来越齐全，幼儿园、小学、中学、超市、会所、泳池……；推广手法越来越丰富，从报纸广告到电视电台广告，从户外广告到 DM 直邮，从明星代言到网络评选……；营销手段花样百出，从网络营销到事件营销，从关系营销到数据库营销，从情景营销到直复营销……；促销手段更是八仙过海，各显神通，送冰箱、送彩电、送管理费、送车位使用权、送轿车……，不胜枚举。
房地产业发展到今天，对于销售而言，各种营销手段、促销方式的案例信手拈来，再谈创新谈何容易，关键是在适当的时间、运用恰当的营销手段、促销方式取得最佳效果，正所谓“运用之妙，存乎一心 ” 。而关键的问题却在于执行，执行的力度、效率直接影响到了策划方案的效果，在代理公司与开发商的合作过程中，产品不是问题、钱不是问题、方案也不是问题，最大的问题却是执行；在策划案拿出来之后，策划人员便要开始与各个部门衔接，开发商策划部、销售部、工程部、广告公司、礼仪公司、制作公司等等，在各个部门之间往返周旋。这大大降低了方案执行的力度和效率，也大大降低了策划方案的效果；业内比较偏激的说法是做策划已经由脑力劳动变成了体力劳动！
这当然是大大贬低了策划的作用，对于后期销售而言，由于产品已经定型，此时策划人员主要是根据产品的特征，赋予产品一个鲜明的特性，以此吸引特定的客户群，这实际是犯了“产品主义”的错误，但是策划也必须是“明知山有虎，偏向虎山行”的一种行为，当然，这也不乏成功案例；后期销售的难点当然是策划案的执行情况，这对产品的销售有着举足轻重的意义，执行力度不强将使策划方案效果大打折扣，执行效率低将会错过销售的最佳时机；在后期的销售过程中，要得到最佳效果，策划人员应该是“操盘手”，既要能够写出漂亮的策划方案打动开发商，又要能够利用、整合好各方面的资源，使其方案能够顺利地实施，而不仅仅是做默默无闻的幕后英雄！
究竟什么原因使得策划案的执行往往成了“瓶颈”扼住一众策划人员？
一是房地产业的快速发展促使相关知识普及，好像人人都有这么“两把刷子”，随随便便都可以语出惊人，真正具有专业基础、知识深厚的策划人员由于长期做幕后工作，较为“内秀”，因此在面对客户时语言表达不出，颇有倒闷葫芦的架势，淹没于周遭口水战中，没有得到应有的重视与尊重；
二是房地产业的巨大利润使众多非策划专业人员纷纷涌入这个行业，鱼龙混杂之下，策划师职业好象谁人都可担当，不再神秘。
代理公司初时陷于此种尴尬境地，在与开发商合作的过程中，难免会受到开发商的发难，策划方案可能会被肆意篡改，或横加指责，一意孤行，常常是策划代理公司变成了销售代理公司，仅仅具有对产品的销售负责的权力。因为开发商是出钱的一方，因此，在策划案执行的过程中，与之合作的广告公司、礼仪公司等等相关单位口口声声说是以策划公司的专业意见为准，但实际是惟开发商马首是瞻，使得策划案在执行过程中拖延、变形、走样。
另外，由于策划代理公司的介入，有可能会促及到开发商内部组织的部分利益，令双方在合作的过程中，策划方案的执行力度上不去；甚至开发商部分人员也许为了表达其独到的见解，对方案指手划脚，不断提出修改意见，策划师执行方案时不得不面对来自各方的压力，对原有方案一再地进行修改，导致最后连方案的执行都很难进行，更谈不上执行的力度和效率了。
再者，某些开发商结构组织比较繁琐，一项方案执行起来流转不畅、拖沓繁冗；各部门间权利、义务不甚明确，策划方案在执行过程中有时竟然出现无人配合的局面。
曾几何时，一个完美的策划打造一个耀眼的明星，一个光辉四射的楼盘项目。许多曾隐于幕后的策划人员走到了台前，摇身一变成了策划界耀眼的明星；一个成功的策划能够使许多房地产项目从默默无闻到一夜成名……今天，却总带着叹息，当年奉若神明的“策划时代”似乎渐渐褪化变质，策划的光辉随之黯淡，能扛得住策划这面大旗的都似乎处于茫然？
诚然，策划人不得不深刻反省自我，倘若专业知识再深厚一些、表达能力更强一些、沟通更到位一些、责任心更强一些……那么，策划人面对什么困境都一样能不攻自破。今天，策划人勇敢地站到前台来，转变心态，改变以往只做事，不做人的风格，直面开发商、直面困难，不仅能够写出漂亮的策划方案，还要能够玲珑剔透的在各个部门间辗转、斡旋，充分利用、整合资源，使得策划案能够顺利地执行下去，改变“笔杆子”的形象！
古语有云“劳心者治人，劳力者治于人”，此语恰好做为对自己的鞭策，愿你我共勉。
（转载自某知名房地产论坛，希望能对现在的策划人有所启发！）
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| 我昨天在电视上看到了一个报道，上面做了一个计算：说福州某楼盘，平均售价3900元/平米，全部算上建筑造价、土地成本、销售价格的成本为2456元/平米
房地产开发商的利润为：3900元/平米-2450元/平米=1450元/平米，利润率达到了1450元/平÷2450元/平米*100%=59%。所以房地产行业是暴利行业！！
我看了这个报道，心里产生了一个疑问，房地产开发商的利润真有这么大吗？
潘石屺告诉我们说：房地产行业不是暴利行业！
主要理由有以下几点：
首先房地产企业是要交税的！营业额毛利润越高，其交纳的税就越高！除非他不交税，偷税漏税还差不多！
其次，房地产行业在1990年以前是亏损的，那时候没有人提房地产是暴利行业！
第三，目前，土地、建筑材料等要素完全市场化的情况下，房地产不是垄断行业。
第四，市场供求关系失衡是房地产利润居高的主要原因；
最后一点，新技术，新产品给房地产行业带来的暴利要少于新兴的高科技产业。
推荐大家去看看专家的观点：http://blog.sina.com.cn/u/4679dbbf010000lw |
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